Sistemul de impozitare a locuinţelor va fi modificat substanţial de la 1 ianuarie 2016, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod fiscal. Astfel, impozitul pe clădiri se va calcula în funcţie de destinaţia clădirii, adică rezidenţială sau nerezidenţială, şi nu în funcţie de proprietarul ei, persoană fizică sau juridică. Cum termenul-limită până la care consiliile locale şi primăriile trebuiau să stabilească nivelurile taxelor şi impozitelor locale aplicabile la anul a expirat, AvocatNet.ro vă prezintă în materialul de faţă care este impactul impozitelor locale datorate pentru clădiri de persoanele fizice, dar şi care sunt oraşele cu cele mai mari, respectiv cele mai mici impozite, cu ajutorul unui studiu la nivelul întregii ţări realizat de analiştii fiscali Adrian Benţa şi Dragoş Pătroi şi expertul contabil Robert Croitoru. 

În prezent, legislaţia în vigoare stabileşte că impozitul pe clădiri se calculează în funcţie de calitatea proprietarului care deţine imobilul, respectiv persoană fizică sau persoană juridică.

Concret, în 2015, impozitul pe clădiri, în cazul persoanelor fizice, s-a calculat prin aplicarea unei cote de impozitare de 0,1% la valoarea impozabilă a clădirii, indiferent de destinaţia acesteia, în timp ce pentru firme (persoane juridice) cota de impozitare a fost cuprinsă între 0,25% şi 1,50%, în funcţie de deciziile consiilor locale.

De la anul însă, atunci când prevederile noului Cod fiscal vor intra în vigoare, impozitul pentru proprietăţile imobiliare va fi stabilit în funcţie de destinaţia clădirii, şi anume:rezidenţială (pentru locuit) sau nerezidenţială (folosită în scop economic: sedii de firme sau persoane fizice autorizate –PFA–, spaţii comerciale, cabinete etc).

Mai precis, anul viitor, pentru clădirile folosite în scop de locuinţă, impozitul se va calcula prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% – 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii. Valoarea impozabilă a clădirii se va determina prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/mp din tabelul prevăzut de Codul fiscal.

Totodată, valoarea impozabilă se va ajusta în funcţie de rangul localităţii şi zona în care este amplasată clădirea, prin înmulţirea cu un coeficient de corecţie.

De cealaltă parte, pentru proprietăţile nerezidenţiale, adică cele folosite în activităţi economice, cota de impozitare va fi cuprinsă între 0,2% şi 1,3%, cu condiţia ca aceste clădiri să fie reevaluate/ construite/ achiziţionate în ultimii cinci ani.

Atenţie! În cazul în care construcţia nu a fost reevaluată în ultimii cinci ani sau a fost dobândită anterior unei perioade de cinci ani, procentul de impozitare va fi de 2% din valoarea statistică a construcţiei.

De altfel, anul 2016 va fi primul din ultimii 25 de ani în care impozitarea locuinţelor nu se va face în funcţie de statutul proprietarului, persoană fizică sau persoană juridică (firmă), ci în funcţie de scopul utilizării clădirii.

Ce alte majorări ale bazei impozabile mai sunt reglementate de noul Cod fiscal?

În noul Cod fiscal, publicat în septembrie în Monitorul Oficial şi ale cărui prevederi se vor aplica începând cu prima zi a anului următor, sunt prevăzute şi alte majorări ale bazei impozabile pentru construcţii, creşteri care vor reprezenta, conform specialiştilor, o sarcină fiscală mult mai dură în special pentru persoanele fizice ale căror locuinţe sunt folosite şi în scop comericial, nu doar pentru locuit, ca de exemplu PFA-urile (potrivit lui Adrian Benţa, multe dintre PFA-urile existente în momentul de faţă vor dispărea, ca urmare a înăspririi prevederilor fiscale).

Concret, iată care sunt aceste majorări:

• valoarea metrului pătrat de construcţie în anul 2016 este de 1.000 de lei/metru pătrat, cu o creştere de 6,95% faţă de valoarea din prezent, care este de 935 lei/metru pătrat, pentru o construcţie dotată cu instalaţii de apă, canalizare, instalaţii electrice şi încălzire, cu pereţi din cadre de beton sau cu pereţi din cărămidă arsă;
• creşterea indicelui de majorare a valorii construcţiei pentru măsurarea la exterior la procentul de 40%, respectiv la o valoare a indicelui de 1,4 faţă de cea de 1,2 aplicabilă în acest moment, când procentul de actualizare este de 20%;
• majorarea cu până la 50% a acestor procente, conform art. 489 din noul Cod fiscal, cel care acordă autorităţilor locale posibilitatea să majoreze cotele adiţionale prezentate anterior cu până la 50%, în funcţie de criteriile economice, sociale şi geografice, precum şi de necesităţile bugetului local.

Impozite pe locuinţe mult mai mari din 2016. Care sunt cele mai scumpe oraşe?

Potrivit dispoziţiilor din noul Cod fiscal, autorităţile locale au avut obligaţia că până duminică să adopte, prin intermediul unor hotărâri, nivelurile impozitelor şi taxelor locale din 2016.

Ca urmare a deciziilor publicate în acest sens, sau pe baza proiectelor de hotărâre pentru taxele locale (în condiţiile în care nu toate unităţile au respectat termenul-limită), analiştii fiscali Adrian Benţa şi Adrian Pătroi, alături de expertul contabil Robert Croitoru, au efectuat un studiu amplu cu privire la impactul impozitului pe locuinţe din 2016, analizând nu mai puţin de 50 de oraşe de pe teritoriul ţării noastre.

Notă: Studiul prezentat acoperă impozitele pe locuinţe pentru un număr de peste şapte milioane de persoane, având ca sursă a datelor ultimul recensământ al populaţiei, calculele matematice putând să suporte modificări, potrivit autorilor, în funcţie de valoarea de piaţă a construcţiei, dacă se efectuează reevaluări.

Astfel, potrivit datelor furnizate de cei trei specialişti, în peste 25 din cele de 50 de oraşe avute în vedere, autorităţile locale au majorat impozitele locale pe clădiri şi locuinţe până aproape de pragul maxim admis de lege.

Adrian Benţa a declarat, în cadrul unei conferinţe organizate luni dimineaţă, cu ocazia publicării numărului 100 al revistei „Prietenii Fiscalităţii„, că multe dintre oraşele aflate în topul localităţilor cu cele mai mari impozite se numără printre cele mai sărace din ţară.

Iată, aşadar, care sunt localităţile cu cele mai mari impozite pentru clădirile rezidenţiale (cele folosite în scop de locuit):

Notă: Noul Cod fiscal stabileşte, pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă, aplicarea unei cote de impozitare cuprinse între 0,08% şi 0,02%. Totuşi, în unele cazuri, aşa cum se întamplă cu Municipiul Turda, cota de impozitare ajunge la 0,3%, ca urmare a majorării cotelor adiţionale cu 50% faţă nivelurile stabilite de actul normativ, posibilitate acordată consiliilor locale prin intermediul art. 489.

În ce oraşe se vor plăti cele mai mari impozite pentru imobilele folosite în scop economic?

Să avem acum în vedere şi care sunt oraşele ce vor aplica cele mai mari impozite pentru clădirile nerezidenţiale (folosite pentru desfăşurarea unei activităţi economice):

Notă: Deşi cota maximă de impozitare pentru clădirile nerezidenţiale prevăzută de Codul fiscal este de 1,3%, în patru dintre localităţile analizate (Râmnicu Vâlcea, Călăraşi, Turda şi Câmpina), consiliile locale sau primăriile s-au folosit de prevederile din Codul fiscal ce le permit să depăşească cu 50% limita maximă admisă de lege, stabilind astfel cele mai mari praguri de impozitare din România, valori de aproape 20 de ori mai mari decât cele din prezent.

Ce oraşe vor aplica cota minimă de impozitare, de 0,08%, pentru clădirile rezidenţiale? Capitala nu este printre acestea

Cei trei specialişti în fiscalitate au analizat şi oraşele în care impozitele pentru clădirile utilizate în scop de locuinţă vor aplica cele mai mici procente stabilite de lege, respectiv 0,08%. Printre acestea se regăsesc câteva oraşe importante din România, precum Iaşi, Constanţa, Sibiu sau Craiova, dar nu şi Bucureşti.

Aceste oraşe (care vor aplica o cotă de impozitare de 0,08%) vor fi de altfel singurele care nu vor înregistra în 2016 o creştere a impozitelor pentru construcţiile folosite pentru locuit.

Important! Potrivit informaţiilor furnizate de realizatorii studiului, chiar dacă în majoritatea oraşelor media de impozitare se păstrează la 0,1% din baza impozabilă, tot va rezulta o creştere de 25,85% pentru rezidenţial, ca urmare a modificărilor apărute în noul Cod fiscal: majorarea la 1.000 de lei a metrului pătrat de construcţie şi creşterea coeficientului pentru suprafeţele ce nu pot fi măsurate la exterior la nivelul de 1,4 (în acest sens, Codul fiscal presupune măsurarea pe exterior a locuinței, fapt pentru care toate apartamentele din blocuri suportă coeficientul de ajustare de 1,4%).

Notă: În Municipiul Bucureşti, cota de impozitare pentru locuinţe va fi de 0,1%. Alte oraşe care vor aplica o cotă de impozitare de 0,1% pentru rezidenţial sunt: Cluj-Napoca, Timişoara, Galaţi, Oradea, Bacău, Alba Iulia sau Vaslui.

Care sunt localităţile cu cele mai mici impozite pentru clădirile folosite în scop economic?

Dacă Bucureştiul nu se numără printre oraşele ţării în care vor fi folosite cele mai mici impozite pentru clădirile rezidenţiale, capitala se află totuşi între localităţile care vor aplica cota minimă, de 0,2%, prevăzută pentru clădirile nerezidenţiale. Iată care sunt şi celelalte oraşe care vor avea un astfel de procent de impozit:

Important! Potrivit Codului fiscal, persoanele fizice care la data de 31 decembrie 2015 au în proprietate clădiri nerezidenţiale sau clădiri cu destinaţie mixtă au obligaţia să depună declaraţii până la data de 31 martie 2016 inclusiv.

Cum au evoluat impozitele în cele mai mari oraşe ale ţării?

Adrian Benţa, Dragoş Pătroi şi Robert Croitoru, cei trei autori ai studiului, au analizat şievoluţia impozitelor în principalele zece oraşe mari ale ţării, pentru a evidenţia creşterile de taxe din 2016, comparativ cu anul 2015, după cum reiese din următorul tabel:

Notă: Impozitul pe clădiri se plăteşte anual, în două rate egale, până la datele de 31 martie şi 30 septembrie, inclusiv. Pentru plata cu anticipaţie a impozitului pe clădiri, datorat pentru întregul an de către contribuabili, până la data de 31 martie a anului respectiv, se acordă o bonificaţie de până la 10%, stabilită prin hotărâre a consiliului local.

[slideshow_deploy id=’22083′]